マイホーム売却時の税制優遇：居住者特例とは？

マイホームを売却する際、税金の負担を軽減できる「居住者特例」をご存知ですか？この特例を活用することで、譲渡所得にかかる税金を大幅に節税できる可能性があります。今回は、居住者特例の概要と適用条件について、わかりやすく解説します。

1. 3,000万円特別控除とは？

居住者特例の中でも特に知られているのが、「3,000万円特別控除」です。この制度では、自己の居住用不動産（マイホーム）を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。譲渡所得が3,000万円以下の場合、税金がかからないこともあります。

適用条件

売却する不動産が、自身が居住していた住宅またはその敷地であること。
売却した年から過去2年以内にこの特例や他の居住用財産の特例を受けていないこと。
親族や同居人など、特別な関係者への売却でないこと。
居住しなくなった日から3年目の年末までに売却すること。

2. 軽減税率の特例

もう一つの重要な特例が「軽減税率の特例」です。所有期間が10年を超える居住用財産を売却する場合、通常よりも低い税率が適用されます。この特例は、3,000万円特別控除と併用可能です。

適用条件

売却する不動産が居住用財産であること。
売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えていること。

税率

軽減税率の特例では、譲渡所得6,000万円以下の部分に14.21%（内　所得税10.21%、住民税4%）、6,000万円超の部分に20.315%（内　所得税15.315%、住民税5%）が適用されます。所得税には復興特別所得税が含まれます。復興特別所得税は2011年の東日本大震災の復興支援の財源として使われる税金で、2037年まで所得税に加算される2.1％の加算分を指します。

3. その他の関連特例

居住者特例には、以下のような制度もあります。

買い換え特例: マイホームを売却し、新しい居住用財産を購入する場合、一定の条件下で譲渡所得への課税を繰り延べ可能。
住宅ローン控除との関係: 新居購入時に住宅ローン控除を検討する場合、併用に制限がある場合があります。

ご注意: これらの特例を適用するには、原則として確定申告が必要です。また、別荘や投資用不動産は対象外となります。適用には売却契約書や住民票などの書類が必要ですので、事前に準備しておきましょう。

4. 特例を活用するメリット

居住者特例を活用することで、マイホーム売却時の税負担を大幅に軽減できます。特に、長期間所有していた不動産を売却する場合や、譲渡所得が大きい場合には、節税効果が顕著です。当事務所では、特例の適用可否や必要書類の準備、確定申告のサポートを行っておりますので、お気軽にご相談ください。

5. まとめ

居住者特例は、マイホーム売却時の税金を軽減するための強力な制度です。ただし、適用には細かな条件があり、適切な手続きが必要です。税金の計算や特例の適用に不安がある方は、専門家である税理士にご相談いただくことをおすすめします。澤田匡央税理士事務所では、お客様の状況に応じた最適な節税プランをご提案いたします。

詳しい情報は、国税庁のウェブサイト（https://www.nta.go.jp）でもご確認いただけます。また、具体的なご相談は当事務所までお問い合わせください。