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マイホームの買い換え特例をわかりやすく解説
マイホーム（居住用財産）を売却して新しいマイホームに買い換える際に、譲渡益に対する課税金を繰り延べることができる税制上の特例です。この制度を活用することで、売却時の税負担を軽減し、住み替えをスムーズに進めることが可能になります。ただし、譲渡益が非課税になるわけではなく、税金の支払いを将来に先送りする仕組みです。
適用要件
この特例を適用するには、以下の要件を満たす必要があります：
- 売却するマイホームの所有期間：売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えていること。
- 居住期間：売却したマイホームに10年以上居住していること。
- 買い換え資産の条件：新たに購入するマイホームの購入金額が、売却したマイホームの売却金額を上回ること。
- 売却期限：令和7年12月31日までに売却すること。
- 省エネ基準：2024年1月1日以降に建築確認を受けた住宅（登記簿上の建築日付が2024年6月30日以前のものを除く）は、一定の省エネ基準を満たす必要があります。
注意：この特例は、譲渡益が発生した場合に適用されます。譲渡損失が発生した場合は、別の特例（例：マイホーム買い換え時の譲渡損失の損益通算特例）が適用可能です。
特例のメリット
マイホームの売却で譲渡益が発生した場合、通常は譲渡所得に対して所得税（約20％または約40％）と住民税が課されます。例えば、1,000万円の譲渡益が出た場合、約200万円～400万円の税金がかかる可能性があります。この特例を適用すると、売却時の税負担がゼロになり、買い換え先のマイホームを売却するタイミングまで課税が繰り延べられます。
適用時の注意点
- 税金の繰り延べ：譲渡益に対する税金は免除されるわけではなく、買い換え先のマイホームを将来売却する際に課税されます。
- 確定申告：特例を適用するには、売却した翌年に確定申告が必要です。必要書類を事前に準備しましょう。
- 他の特例との併用不可：例えば、3,000万円特別控除（マイホーム売却時の特例）とは併用できません。どちらが有利か慎重に判断する必要があります。
当事務所のサポート
マイホームの買い換えは、税務上の判断が複雑で、特例の適用可否や最適な節税策を見極めるには専門知識が必要です。澤田匡央税理士事務所では、豊富な経験を持つ税理士が、お客様の状況に応じた最適な税務プランをご提案します。
