令和8年度税制改正大綱では、相続税・贈与税の分野でも重要な見直しが行われました。
とくに注目されているのが、貸付用不動産の評価方法の見直しと、事業承継税制の計画提出期限の延長です。
これまで、貸付用不動産や不動産小口化商品は、市場価格と相続税評価額の差を利用した節税対策に使われることがありました。
今回の改正は、そうした極端な評価差を是正し、課税の公平性を高めることを目的としています。
この記事では、令和8年度税制改正大綱のうち相続税・贈与税に関する主な改正点を整理し、
実務上の注意点も含めてわかりやすく解説します。
1．貸付用不動産の評価方法が見直されました
今回の改正で特に大きな影響があるのが、貸付用不動産の評価方法の見直しです。
これまで、賃貸マンションや賃貸ビルなどの貸付用不動産は、
路線価や固定資産税評価額を基礎とする通達評価により、
市場価格に比べて大幅に低い相続税評価額となるケースがありました。
その結果、相続等開始前または贈与前5年以内に貸付用不動産を取得し、
借入金による債務控除もあわせて使うことで、税負担を大きく圧縮する手法が問題視されていました。
2．改正後は「通常の取引価額」に近い評価へ
被相続人等が課税時期前5年以内に対価を伴う取引により取得又は新築をした一定の貸付用不動産については、
課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価することとされました。
（注）この通常の取引価額に相当する金額については、
課税上の弊害がない限り、
取得価額を基に地価変動等を考慮して計算した価額の100分の80（80％）に相当する金額によって評価することができます。
これにより、従来よりも市場価格に近い評価となり、
相続直前に不動産へ資産を組み替えて大きく評価額を下げる手法は使いにくくなると考えられます。
3．不動産小口化商品も見直しの対象です
不動産特定共同事業契約や信託型の不動産信託受益権など、
いわゆる不動産小口化商品についても評価方法が見直されます。
改正後は、取得時期にかかわらず、
課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価することとされました。
この通常の取引価額に相当する金額については、課税上の弊害がない限り、
出資者等の求めに応じて事業者等が示した適正な処分価格・買取価格等、
事業者等が把握している適正な売買実例価額、
又は定期報告書等に記載された不動産の価格等を参酌して求めた金額により評価することができます。
これらに該当するものがない場合は、貸付用不動産の評価に準じて評価する取扱いとなります。
これまで、不動産小口化商品も評価差を利用した贈与対策などに使われることがありましたが、
今後はそのような使い方が難しくなる可能性があります。
4．適用時期に注意が必要です
貸付用不動産および不動産小口化商品の評価見直しは、
令和9年1月1日以後の相続等または贈与により取得する財産
から適用されます。
ただし、本改正を通達に定める日までに、
被相続人等が同日の5年前から所有している土地の上に新築をした家屋
（同日において建築中のものを含みます。）には適用しない
（従来の評価方法が維持される）取扱いも設けられています。
そのため、「貸付用不動産なら一律で新ルールになる」と考えるのではなく、
取得時期・建築時期・土地の保有期間まで含めて個別に確認することが大切です。
5．法人版・個人版事業承継税制の提出期限が延長されました
事業承継税制については、法人版・個人版ともに、
計画提出期限の延長が行われました。
（1）法人版事業承継税制
非上場株式等に係る相続税・贈与税の納税猶予の特例制度について、
特例承継計画の提出期限が
令和9年9月30日まで延長されました
（改正前は令和8年3月31日まで）。
ただし、実際の特例措置の適用期限は
令和9年12月31日のままで延長されていません。
つまり、計画提出の猶予は延びましたが、
株式の承継そのものの期限は据え置きです。
（2）個人版事業承継税制
個人の事業用資産に係る相続税・贈与税の納税猶予制度については、
個人事業承継計画の提出期限が
令和10年9月30日まで延長されました
（改正前は令和8年3月31日まで）。
こちらも、適用期限は
令和10年12月31日までであり、
計画提出期限だけが延びた点に注意が必要です。
6．教育資金の一括贈与の非課税措置は終了しました
祖父母や父母などの直系尊属から教育資金の一括贈与を受けた場合の
贈与税非課税措置は、
令和8年3月31日で終了しました。
令和8年4月1日以後に新たにこの特例の適用を受けることはできません。
もっとも、令和8年3月31日までにこの特例の適用を受けて拠出された金銭等については、
引き続き制度の対象となります。
7．医業継続に係る納税猶予は3年延長されました
医療法人の持分なし移行を支援する
医業継続に係る相続税・贈与税の納税猶予制度等については、
適用期限が3年延長されました。
現行の認定期間は
令和8年12月31日までとされており、
改正後は令和11年12月31日までとなります。
持分あり医療法人から持分なし医療法人への移行を検討している場合は、
税制だけでなく認定要件も確認しながら、早めに準備を進めることが大切です。
8．農地等に係る納税猶予の利子税免除も延長されました
農地等に係る相続税・贈与税の納税猶予制度について、
公共事業用地として譲渡した場合の
利子税の全額免除措置の適用期限も延長されました。
令和8年3月31日までとされていた特例措置は、
令和13年3月31日まで延長されました。
農地承継や収用対応を検討している方にとっては、
実務上重要な延長といえます。
9．実務上のポイント
- 貸付用不動産を利用した相続税・贈与税対策は、従来どおりに考えない
- 不動産小口化商品も、今後は評価差による節税が難しくなる可能性がある
- 事業承継税制は「計画提出期限」と「適用期限」を分けて確認する
- 教育資金の一括贈与の新規適用は終了している
- 医療法人・農地に関する納税猶予制度は、個別要件まで確認する
特に、貸付用不動産や不動産小口化商品は、
「相続税評価が低くなるから有利」という従来の一般論だけでは判断できなくなっています。
今後は、税額だけでなく、収益性・資金繰り・管理負担まで含めた総合的な検討が必要です。
また、実際の適用は通達の詳細や個別事情によって左右されるため、
具体的な相続・贈与・事業承継対策については、税理士等への早めの相談をおすすめします。
10．まとめ
令和8年度税制改正では、相続税・贈与税の分野で、
貸付用不動産の評価見直しや事業承継税制の期限延長など、
実務に影響の大きい改正が行われました。
とくに貸付用不動産の評価見直しは、
不動産を活用した相続・贈与対策の考え方そのものに影響を及ぼす可能性があります。
また、事業承継税制は期限延長があった一方で、
適用期限はそのままという点を見落とさないよう注意が必要です。
相続・贈与や事業承継の対策は、改正内容を踏まえて個別に検討することが重要です。
ご自身やご家族、会社にどの制度が関係するのか不安な場合は、早めに税理士へご相談ください。
