令和8年度税制改正では、不動産に関する税制でも重要な見直しが行われました。
とくに注目されるのは、住宅ローン控除の5年延長と、世帯構成や防災の視点を踏まえた要件の見直しです。
あわせて、居住用財産の買換え特例や譲渡損失の繰越控除、低未利用土地等の特別控除、
住宅の新築・リフォームに伴う税額控除、固定資産税・不動産取得税の免税点や減額措置の見直しも行われています。
この記事では、税理士事務所のホームページ向けに、
令和8年度税制改正大綱に基づく不動産関連税制の主な改正点を整理し、
実務上の注意点も含めてわかりやすく解説します。
1．住宅ローン控除は令和12年12月31日まで延長されました
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、
既存住宅の利活用促進や省エネ性能向上の観点から、
適用期限が令和12年12月31日まで5年延長されました。
新築・買取再販住宅では、住宅の性能区分に応じて借入限度額が設定されます。
たとえば、認定住宅は4,500万円、ZEH水準省エネ住宅は3,500万円、
省エネ基準適合住宅は令和8年・令和9年入居分について2,000万円です。
また、子育て世帯・若者夫婦世帯には借入限度額の上乗せ措置があります。
控除率は0.7％で、控除期間は原則13年ですが、
区分によっては10年となる場合があります。
既存住宅についても、認定住宅やZEH水準省エネ住宅などの省エネ性能が高い住宅では、
借入限度額が引き上げられています。
2．床面積要件は既存住宅でも緩和されます
今回の改正では、住宅ローン控除の床面積要件について、
既存住宅にも緩和措置が広がりました。
原則は50㎡以上ですが、
合計所得金額1,000万円以下の方に限り、
令和8年以降入居分で40㎡以上でも対象となります。
この緩和は既存住宅にも適用されます。
ただし、子育て世帯・若者夫婦世帯向けの上乗せ措置を利用する場合は、
50㎡以上が必要です。
コンパクトな住宅を取得する場合でも、所得要件や適用年分を含めて確認しておくことが大切です。
3．令和10年以降は対象外となる新築住宅があります
住宅ローン控除は延長された一方で、
すべての住宅が対象になるわけではありません。
令和10年以降に入居する新築の省エネ基準適合住宅は、
原則として適用対象外となります。
ただし、令和9年12月31日までに建築確認を受けたものや、
令和10年6月30日までの建築日付があるものなど、
一定の経過措置があります。
また、令和10年以降に入居する新築住宅で、
災害危険区域、地すべり防止区域、急傾斜地崩壊危険区域、
土砂災害特別警戒区域、浸水被害防止区域などの災害レッドゾーン内にあるものは、
原則として適用対象外です。
ただし、建替え、既存住宅、リフォームはこの適用除外の対象外です。
住宅取得の時期や立地条件によって適用可否が分かれるため、
取得前に要件確認をしておくことが重要です。
4．東日本大震災の被災者向け特例も延長されました
東日本大震災の被災者等に係る住宅ローン控除の特例についても、
一定の見直しを行ったうえで、
適用期限が令和12年12月31日まで延長されました。
被災住宅の再取得や住宅再建に関する税制は一般の住宅取得税制と異なる部分があるため、
該当する場合は一般制度と混同しないよう注意が必要です。
5．居住用財産の買換え特例や譲渡損失の特例も延長されています
居住用不動産の売却・買換えに関する特例も延長されました。
特定の居住用財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例と、
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除等については、
一定の見直しのうえで、
適用期限が令和9年12月31日まで2年延長されています。
また、住宅ローン残高を下回る価格で自宅を売却し、譲渡損失が生じた場合の
損益通算・繰越控除の特例についても、
令和9年12月31日まで2年延長されています。
なお、買換資産が建築後未使用の家屋である場合には、
令和10年1月1日以後に居住する場合に、
災害危険区域等内に存するものでないことが追加要件とされています。
6．低未利用土地等の100万円特別控除も延長されました
低未利用土地等を譲渡した場合の
長期譲渡所得の100万円特別控除についても、
適用期限が令和10年12月31日まで3年延長されました。
この特例は、都市計画区域内にある一定の低未利用土地等を譲渡し、
譲渡後にその土地等が利用されることなどを条件に、
譲渡所得から100万円を控除できる制度です。
適用要件には譲渡価格の上限などもあるため、
売却を検討している場合は事前確認をおすすめします。
7．住宅の新築・リフォームに伴う税額控除も延長されました
住宅の耐震改修、バリアフリー改修、省エネ改修、多世帯同居対応改修、
子育て対応改修、認定住宅等の新築等に係る
所得税額の特別控除についても、
適用期限が令和10年12月31日まで3年延長されました。
リフォーム税制は、工事の種類や工事費用、居住要件、入居時期などにより適用要件が細かく分かれます。
工事着手前の段階で制度適用を意識しておくことが重要です。
8．固定資産税・不動産取得税も見直されています
不動産関連では、住宅取得や保有に関係する地方税の見直しも行われました。
（1）免税点の見直し
固定資産税・不動産取得税については、
長年据え置かれてきた免税点の見直しが行われています。
固定資産税では、
家屋の免税点が20万円から30万円へ、
償却資産の免税点が150万円から180万円へ
引き上げられます（令和9年度以後）。
土地は30万円のままです。
不動産取得税では、
土地の免税点が10万円から16万円へ、
家屋（建築に係るもの）は1戸23万円から66万円へ、
家屋（その他のもの）は1戸12万円から34万円へ
見直されます（令和8年4月1日以後）。
（2）固定資産税の減額措置の延長
新築住宅や認定長期優良住宅、
耐震改修等を行った住宅に係る固定資産税の減額措置については、
床面積要件の見直しを行ったうえで、
令和13年3月31日まで5年延長されました。
この見直しでは、床面積要件の下限が
50㎡以上から40㎡以上へ緩和され、
上限は280㎡以下から240㎡以下へ見直されています。
（3）不動産取得税の特例措置の延長
新築住宅に係る不動産取得税の課税標準の特例措置についても、
床面積要件等の見直しを行ったうえで、
令和13年3月31日まで5年延長されています。
こちらも、床面積要件の下限が40㎡以上へ緩和されています。
不動産取得税は取得時に一度だけ課税される税金ですが、
特例の有無で税額が大きく変わることがあるため、
住宅取得時にはあわせて確認しておきたい項目です。
9．実務上のポイント
- 住宅ローン控除は延長されたが、住宅区分や入居時期で借入限度額が異なる
- 子育て世帯・若者夫婦世帯には借入限度額の上乗せがある
- 40㎡以上の緩和は、原則として合計所得金額1,000万円以下が条件
- 令和10年以降は、新築の省エネ基準適合住宅や災害レッドゾーン内住宅で適用除外がある
- 居住用財産の買換えや譲渡損失の特例は、延長年数だけでなく追加要件も確認する
- 固定資産税・不動産取得税は、免税点と床面積要件の見直しも押さえておく
住宅取得や売却、リフォーム、不動産保有に関する税制は、
所得税・固定資産税・不動産取得税などが複雑に関係します。
制度ごとに期限や要件が異なるため、
「住宅ローン控除だけ見ればよい」というわけではありません。
また、実際の適用は通達や個別事情によって左右されるため、
具体的な取得・売却・リフォーム計画がある場合は、税理士等への相談をおすすめします。
10．まとめ
令和8年度税制改正では、
住宅ローン控除の5年延長を中心に、
不動産に関する税制が幅広く見直されました。
とくに、既存住宅の利活用促進や防災・省エネの観点が強く意識されており、
住宅取得の時期や住宅の性能、立地条件によって適用の可否や控除額が変わる点に注意が必要です。
不動産の購入・売却・リフォーム・相続を検討している方は、
税制改正の内容を踏まえて、事前に税理士へご相談ください。
