生前贈与を検討する際、「1億円の現金」を贈るのと「1億円で購入した不動産」を贈るのでは、税務上の評価額が大きく異なります。また、その不動産が収益を生む物件であれば、将来的なメリットも変わってきます。

本記事では、不動産贈与の仕組みと、現金贈与や相続と比較した際の注意点を分かりやすくまとめました。

1. 不動産贈与の主なメリット

資産評価を大幅に圧縮できる

不動産の最大のメリットは、税務上の評価額が現金よりも低くなる点です。

• 土地の評価： 国税庁の定める路線価等により評価され、一般的には公示価格（時価）の80％程度となります。
• 建物の評価： 固定資産税評価額が基準となり、建築価額の60％程度になることが多く、現金で持つよりも相続税・贈与税の対象額を抑えられます。
• さらなる評価減： 貸家や貸家建付地として利用している場合は、借地権・借家権割合に応じてさらに評価を引き下げることが可能です。

将来の収益を受贈者へ移転できる

賃貸物件を贈与すると、贈与後の賃料収入はすべて受け取った方のものになります。これにより、親の代で資産が増え続けるのを防ぎ、実質的に贈与税がかからない形で次世代へ資金を移転させる効果があります。

2. 不動産贈与のデメリットと諸費用

移転登記にかかるコスト

現金贈与とは異なり、不動産は名義変更（登記）の手続きが不可欠です。これには以下の「実費」が発生します。

• 登録免許税： 贈与の場合は固定資産税評価額の2%（相続の場合は0.4%）。
• 不動産取得税： 相続ではかかりませんが、贈与では課税対象となります。
• 諸経費： 契約書の印紙税や、司法書士への報酬が必要です。

「小規模宅地等の特例」が使えなくなるリスク

自宅敷地の相続税を最大80％減額できる「小規模宅地等の特例」は、あくまで相続発生時の特例です。生前に贈与してしまうとこの特例が適用できなくなるため、自宅敷地の贈与については慎重な判断が求められます。

3. 費用比較シミュレーション

相続税評価額110万円（固定資産税評価額90万円）の土地を移転する場合のコスト比較です。

※登録免許税：贈与2%、相続0.4%で計算。不動産取得税：宅地特例等を加味した概算。

最適な資産承継プランは、お持ちの不動産の種類やご家族の状況により異なります。具体的なシミュレーションについては、当事務所までお気軽にご相談ください。

事務所通信を参照して作成。