令和8年度税制改正大綱（令和7年12月26日閣議決定）において、
貸付用不動産の相続税評価方法が大きく見直されることとなりました。

近年、相続税評価額と実勢価格との乖離が問題視される中、
「相続税法における時価主義の徹底」という観点から、
一定の貸付用不動産については市場価格に近い水準で評価される制度へと改正されます。

改正のポイント

1．取得後5年以内の貸付用不動産は“通常の取引価額”で評価

被相続人等が課税時期前5年以内に、
対価を伴う取引により取得または新築した一定の貸付用不動産については、
相続開始時点における通常の取引価額（原則として取得価額を基に算定）により評価されます。

従来の路線価方式による評価ではなく、
実勢価格に近い評価額が採用されることになります。

2．不動産特定共同事業・信託受益権の対象不動産も同様

不動産特定共同事業契約または信託受益権に係る一定の金融商品取引契約に基づく
権利の目的となっている貸付用不動産については、
取得時期にかかわらず、課税時期における通常の取引価額で評価されます。

なぜ見直しが行われたのか

土地等の不動産は、原則として路線価等に基づいて相続税評価額が算定されます。
しかし、一般的に路線価は実勢価格より低い水準に設定される傾向があります。

さらに貸付用不動産は、
借家権割合や貸家建付地評価などの減額調整が行われるため、
市場価格との乖離がより大きくなるケースがありました。

このような状況は、
相続税法の基本原則である「時価主義」との整合性の観点から
問題視されており、今回の改正につながっています。

適用時期

令和9年1月1日以後に相続または遺贈により取得する財産
の評価から適用されます。

実務上の影響と対策

• 相続税対策としての不動産購入スキームへの影響
• 取得後5年以内の物件を保有している場合の評価額上昇リスク
• 信託スキームを活用した相続対策の再検討
• 既存の相続対策の見直しの必要性

特に、相続対策として近年活用されてきた
「取得直後の賃貸不動産による評価圧縮策」については、
今後慎重な検討が必要となります。

当事務所のサポート内容

• 貸付用不動産の相続税シミュレーション
• 改正前後の税額比較分析
• 相続対策の再設計
• 不動産オーナー向け税務顧問
• 信託・法人化を含めた総合的な節税提案

税制改正は「知らなかった」では済まされません。
不動産オーナーの皆様は、早期の確認と対策が重要です。

詳細な影響分析や具体的な対応策については、
お気軽に当事務所までご相談ください。